Долгосрочная аренда жилья в Испании

Договор аренды может иметь любую продолжительность (полгода, 11 месяцев, 15 месяцев и т.д.), но если арендуемое жилье является основным жильем арендатора, он вправе проживать в нем в течение минимум трех лет. Конечно, при условии исполнения всех договорных обязательств. Что происходит по истечение первоначально установленного срока? Да ничего: договор продлевается автоматически и в обязательном порядке независимо от воли хозяина жилья.

Давайте подробно разберемся с основными вопросами, касающимися долгосрочной аренды жилья в Испании.

Вопрос 1. Сколько времени может арендатор оставаться в арендованном жилье?

Ответ мы находим в ст. 9 Закона «О городской аренде» от 1994 года (Ley de Arrendamientos Urbanos). В статье говорится, что стороны вправе заключать договор на любой срок, но если он составляет менее трех лет, то продление происходит автоматически и ежегодно до тех пор, пока эти три года не истекут. Исключение составляют случаи, когда сам арендатор за месяц до истечения очередного срока предупреждает арендодателя о том, что не намерен продлевать их договорные обязательства. Иными словами, арендатор, если пожелает и при условии исполнения обязательств по договору, вправе проживать в арендованной квартире или доме три года минимум.

Вопрос 2. Как быть в случае, если в договоре аренды не указан срок его действия?
И снова обратимся к ст. 9 вышеуказанного закона. Во 2-ом пункте статьи говорится, что договоры, в тексте которых не указан срок действия, считаются заключенными на один год с правом автоматического продления до трех лет, как это указано в 1-ом пункте.

Вопрос 3. А если первоначальный договор подписан на 11 месяцев?
Ничего страшного, и в этом случае срок действия договора регулируется пунктом 1 статьи 9 вышеуказанного закона. Многие владельцы жилья считают, что если они подписывают с арендатором договор на срок меньше 1 года, то они не подпадают под действие Закона «О городской аренде». То, что все договоры аренды, заключенные на срок менее 1 года, относятся к краткосрочной сезонной аренде – миф. Для того чтобы договор стал таким, в его тексте должны быть четко прописаны причины аренды: аренда на время отпуска или учебы, рабочая командировка и т.д.

Вопрос 4. Владелец жилья вправе расторгнуть договор аренды?
Вправе, но лишь в разрешенных законодательством случаях. Во-первых, расторжение может происходить лишь по истечение первого года аренды. Во-вторых, жилье должно понадобиться для родственников владельца по первой линии или супруга (супруги) в случае развода. В-третьих, владелец обязан уведомить арендатора, по меньше мере, за два месяца до того момента, когда ему понадобится жилье.

Вопрос 5. Что произойдет по истечении первых 3 лет аренды?
Если первые три года аренды прошли, и наступил срок окончания договора (либо прошло больше трех лет, и наступил срок окончания уже продленного договора), но ни одна из сторон не изъявила желания его расторгнуть, уведомив об этом вторую сторону минимум за 30 дней, договор продлевается автоматически еще на год.

Вопрос 6. Когда арендатор вправе съехать из съемного жилья?
Арендатор вправе покинуть жилье после первых 6 месяцев аренды при условии уведомления владельца о своем намерении, как минимум, за 30 дней. В контракте может быть оговорена сумма компенсации, которую арендатор обязан выплатить арендодателю в случае досрочного расторжения договора. Этот вопрос регулируется положениями статьи 11 Закона «О городской аренде».

Второй абзац статьи 9.3 говорит о том, что владелец освободившегося жилья обязан его использовать по назначению. В противном случае (если невозможно сослаться на обстоятельства непреодолимой силы) бывший арендатор вправе вернуться в жилье (с момента возвращения заново начнется 3-летний отсчет), либо получить компенсацию.